¿Vivienda asequible a largo plazo? El PTSH y las bolsas de mediación de alquiler social, protagonistas de la Jornada XMIR
El Hub Social Barcelona acogió, el pasado viernes 17 de enero la jornada "¿Qué retos nos presenta el Plan territorial sectorial de vivienda (PTSH)? La voz de los ayuntamientos y las entidades", organizada por la secretaría técnica de la Red Metropolitana de Inclusión Residencial (XMIR en catalán), integrada por el Acord Ciutadà per una Barcelona Inclusiva y el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona. El encuentro, que reunió a representantes de administraciones, entidades sociales y sector privado, sirvió para poner sobre la mesa los principales hitos y retos en materia de vivienda asequible, social e inclusiva en Cataluña a partir del nuevo PTSH; trabajar en torno al papel de las bolsas de mediación de alquiler social; y consolidar la XMIR como un entorno de reflexión y debate constructivo, espacio de referencia de la misión ‘Vivienda adecuada’ del Compromiso Metropolitano 2030.
Vivienda adecuada
El Plan territorial sectorial de vivienda y el Plan 50.000
Jordi Mas, director general de Vivienda de la Generalitat de Cataluña, abrió la jornada con una ponencia centrada en los ejes principales del Plan territorial sectorial de vivienda (PTSH). Este plan estructura Cataluña en cinco tipos de áreas para responder a las necesidades diferenciadas de la demanda residencial. Entre ellas, destacan las zonas de demanda fuerte y acreditada, que comprenden 163 municipios donde vive el 82,7 % de la población catalana. Mas explicó que el objetivo de solidaridad urbana del plan es garantizar que, en un plazo de 20 años, un 15 % de las viviendas principales de estas áreas se destinen a políticas sociales, entendiendo como tal, todas las tipologías acogidas a cualquiera de las modalidades de protección establecidas en la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda y al resto de planes y programas en materia de vivienda.
El Plan 50.000, enmarcado dentro de los primeros 5 años de vigencia del PTSH, supone una apuesta decidida por incrementar el parque de vivienda destinado a políticas sociales en 50.000 viviendas mediante diversas estrategias. Éstas incluyen la concertación con el mundo municipal, la colaboración público-privada, la agilización de los procesos urbanísticos y una inversión anual de 1.100 millones de euros por parte de la Generalitat. Jordi Mas destacó, también, la importancia de un nuevo modelo de gobernanza para coordinar y hacer seguimiento a las políticas de vivienda, reforzando las oficinas locales y mejorando la gestión de datos y las ayudas para la promoción de vivienda asequible.
Un debate plural y enriquecedor
La jornada incluyó una mesa redonda moderada por Luisa F. Pinto, miembro del gabinete técnico del Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona, donde participaron el propio Jordi Mas, Alexandra Quesada, jefa de la Oficina de Vivienda del Servicio de Redacción del PDUM-AMB, Clara Muñoz, directora de la Fundación Salas, y Carme Gómez, gerente de VIMUSA Viviendas Municipales de Sabadell. Durante el debate se abordaron aspectos clave como las estrategias y necesidades para alcanzar el objetivo de 50.000 viviendas en el primer quinquenio del PTSH o la necesidad de adoptar medidas que no excluyan a los hogares con ingresos más bajos y de ofrecer un acompañamiento integral a las personas y familias en situación de vulnerabilidad, más allá del acceso a la vivienda.
Entre los temas destacados, Alexandra Quesada defendió la importancia del planeamiento urbanístico en cuanto a las reservas de suelo para la vivienda con algún tipo de protección, pero también la necesidad de promover otros tipos de estrategias urbanas como la densificación de centros urbanos, el alojamiento dotacional o el uso de plantas bajas y remontes de los edificios ya existentes, entre otras. Clara Muñoz, a su vez, subrayó el rol clave de las fundaciones que forman parte de Cohabitac para promover viviendas sociales y reclamó una mejor dotación de recursos, subvenciones a largo plazo, la revisión de la legislación y una fiscalidad más adecuada y adaptada a las promotoras sociales. Carme Gómez, por su parte, se sumó a las peticiones de Muñoz y remarcó la necesidad de mejorar la fiscalidad y los incentivos económicos para la colaboración público-privada.
El acompañamiento a las personas y familias en situación de vulnerabilidad fue uno de los temas centrales del debate como instrumento indispensable para solucionar la crisis actual en materia de vivienda. Jordi Mas expresó que hay que entender las políticas de vivienda social como un "trampolín" y que éstas deben ir acompañadas de otras políticas sociales para revertir la situación de estas familias.
Diagnosis de las bolsas de alquiler social en la región metropolitana de Barcelona
Durante la jornada, Luisa F. Pinto presentó los resultados de una diagnosis sobre las bolsas de mediación de alquiler social en la región metropolitana de Barcelona elaborada por la secretaría técnica de la XMIR (Acord Ciutadà per una Barcelona Inclusiva y PEMB). El estudio se basa en una encuesta respondida por 19 entidades miembros de la Red que gestionan bolsas de mediación del alquiler social: 15 ayuntamientos y 4 entidades del sector social.
Una de las evidencias del diagnóstico es la falta preocupante de captación de nuevas viviendas para las bolsas en el contexto actual de falta de oferta en el mercado privado de alquiler. El 80 % de los contratos vigentes gestionados por estas bolsas se habían captado o renovado antes de 2022, reflejando una fidelización con los propietarios y propietarias, pero también las dificultades para ampliar el número de viviendas disponibles.
El estudio también revela una falta de colaboración multinivel con respecto a la administración, lo que limita el impacto de estas bolsas. Sólo el 6,7 % de los participantes en la encuesta han establecido alianzas con otros ayuntamientos o entidades supramunicipales, lo que se justificó en la falta de normativas vinculantes que dirijan esta colaboración.
Los principales retos detectados en el diagnóstico hacen referencia a la captación de viviendas y al poco atractivo del programa para los propietarios y propietarias respecto a agencias e inmobiliarias; las condiciones de los convenios firmados por las bolsas que reciben apoyo de la AHC, que necesitan una revisión urgente para adecuarse a las necesidades actuales del mercado; y el seguimiento y la gestión de las bolsas, de donde se desprende la propuesta de mancomunar servicios como los seguros, el mantenimiento o la limpieza, y ampliar las garantías de pago a lo largo de toda la duración del contrato.
En cuanto a la creación de una bolsa metropolitana de alquiler social, las personas encuestadas muestran reticencias con respecto a la posible duplicidad de esfuerzos, la resistencia de las personas solicitantes a cambiar de municipio y la complejidad de la gestión supramunicipal. Eso sí, reconociendo las dinámicas metropolitanas de movilidad residencial, también se desprenden algunas ventajas como la mejora de la coordinación y el trabajo en red, la posibilidad de aumento en la captación de vivienda y una mayor visibilidad del programa.
Programa Bizigune: un modelo inspirador
La jornada contó con la presentación del programa Bizigune del Gobierno Vasco y Alokabide, sociedad pública gestora de alquiler, a cargo de Arkaitz Arbaizagoitia, director del Área económico-financiera de gestión de arrendamiento y contratación de Alokabide. Bizigune destaca por movilizar viviendas vacías de particulares a través de la figura del usufructo de larga duración, para ofrecerlas en régimen de alquiler social a unidades familiares con ingresos entre los 3.000 y los 21.000 euros. Actualmente, este programa gestiona más de 7.300 viviendas y ofrece un rendimiento razonable para la propiedad, a la vez que garantiza alquileres accesibles para las familias.
Las claves del éxito del programa incluyen una fuerte financiación del Gobierno Vasco (el presupuesto para el programa es de 41 millones de euros este 2025), incentivos fiscales, colaboración estrecha con los ayuntamientos y un sistema de acompañamiento social que reduce la tasa de impagos al 2,6 %. Arbaizagoitia destacó la importancia de fomentar el régimen de alquiler y mejorar la coordinación entre administraciones para replicar modelos similares en otros territorios y destacó la comunicación, la evaluación y el rendimiento de cuentas como aspectos clave del éxito del programa.
Clausura y próximos pasos
Para concluir la jornada, los asistentes participaron en un taller en grupos para hacer aflorar las actuales dificultades con las que se encuentran en la gestión de las bolsas de mediación de alquiler y qué soluciones se podrían trabajar para mejorar este servicio y aprovechar su potencial en la movilización de vivienda de particulares al alquiler social.
Con esta jornada, la XMIR reafirma su compromiso con la vivienda inclusiva y sostenible, tal y como concluyó Sonia Fuertes, comisionada de Acción Social del Ayuntamiento de Barcelona que reconoció la capacidad de la Red de generar conocimiento y expresó que ahora es el momento de dar un paso más allá, concretando proyectos colaborativos entre entidades sociales y ayuntamientos para dar respuesta a la exclusión residencial. Las reflexiones y experiencias compartidas han dejado claro que la colaboración transversal y la adopción de modelos innovadores son esenciales para alcanzar los objetivos marcados y garantizar una vivienda digna para todas las personas, tal y como recoge la misión ‘Vivienda adecuada’ del Compromiso Metropolitano 2030.