Un informe jurídico encargado por el PEMB avala limitar la compra de viviendas sólo para residencia habitual en zonas tensionadas

Este análisis se enmarca dentro del Compromiso Metropolitano 2030 que impulsa el PEMB, concretamente en la misión "Vivienda adecuada", y responde a la voluntad de aportar respuestas y soluciones para hacer frente a la crisis de vivienda que afecta a Cataluña, y en especial a la región metropolitana de Barcelona. En concreto, esta investigación jurídica se relaciona con las líneas de actuación de la misión 'Vivienda adecuada' orientadas a una mejor regulación del mercado de la vivienda, incrementar la oferta asequible y estable y evitar la pérdida de unidades residenciales.

Una herramienta contra la especulación

En un contexto de incremento de los precios de la vivienda, falta de oferta asequible y crecientes desigualdades sociales, el informe concluye que es viable restringir la adquisición de inmuebles para uso especulativo, una práctica que —según la jurisprudencia reciente del Tribunal Constitucional— puede ser limitada ante "la situación excepcional de riesgo de pérdida del derecho de acceso a la vivienda por la mayoría de la población". según indica el estudio. 

Así, al igual que la limitación de los precios del alquiler, la medida se plantea sólo para las llamadas Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), previstas en la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda de 2023. En estos ámbitos, sólo se podrían adquirir viviendas para uso habitual y permanente de la persona compradora. El objetivo es frenar las operaciones especulativas que contribuyen a vaciar los centros urbanos y elevar los precios por encima de la capacidad adquisitiva de la población.

Aun así, el informe prevé algunas excepciones para garantizar el equilibrio y la proporcionalidad de la medida. Por ejemplo, en el caso de la adquisición de edificios enteros —como bloques de pisos—, se permitiría la compra siempre que todas las viviendas se destinasen a alquiler habitual (contratos de 5 o 7 años según personalidad jurídica propietario), y no a usos temporales ni turísticos. En cuanto a las segundas residencias, la medida permitiría la compra de una segunda vivienda en un municipio diferente a la habitual, aunque esté en una zona tensionada, siempre que fuera para uso personal y no por alquiler o inversión.

"No hablamos de una idea teórica ni utópica: la Generalitat y los juntamentos tienen competencia real, inmediata y legítima para limitar la especulación. Si hay voluntad política, se puede hacer. Una medida como esta evitaría que volvieran a haber casos donde un privado puede comprar un bloque de edificios entero y desahuciar a los vecinos y vecinas que viven allí", ha asegurado Sanz.

Por ello, Sanz ha explicado que el coordinador general del PEMB, Oriol Estela, han pedido reuniones con el concejal de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Jordi Valls Riera, a la conselleria de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica del gobierno de la Generalitat, Silvia Paneque, y a la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez García, con el fin de presentarles el informe "para que puedan desarrollar la herramienta legal para prohibir las compras especulativas".

"Las administraciones públicas pueden intervenir en el mercado inmobiliario. Es una medida posible porque tiene causa justificada y porque es delimitada en espacio y tiempo", ha añadido Feu.

Viabilidad jurídica y precedentes europeos

El informe indica que la medida podría aplicarse a nivel estatal, autonómico y local, aprovechando las competencias que ya existen en materia de vivienda y urbanismo. A nivel estatal, el gobierno podría aprobar una ley específica que abra la puerta a regular la compra de viviendas en zonas tensionadas, o bien un real decreto ley para actuar con más rapidez. No obstante, son las comunidades autónomas quienes deberían desarrollar este marco legislativo. 

En este sentido, Cataluña podría legislar directamente o incluir la medida dentro del planeamiento urbanístico existente. De hecho, las leyes urbanísticas catalanas ya recogen la obligación de garantizar un desarrollo sostenible y cohesionado del territorio, lo que da cobertura legal para aplicar este tipo de instrumentos.

Y a nivel local, los ayuntamientos también pueden tener un papel clave a través de su planeamiento urbanístico. En algunos casos, como ocurre en Cataluña, las leyes ya permiten a los ayuntamientos adoptar medidas complementarias para proteger el derecho a la vivienda. De hecho, en este caso no sería necesario esperar a que el Gobierno redacte una nueva ley, ya que solo se estaría concretando un límite que ya deriva de la función social de la propiedad, previsto en la legislación básica y autonómica.

El documento también desmonta dudas sobre la compatibilidad con el derecho europeo, y recuerda que países como Dinamarca, Croacia, Finlandia o Malta ya han implementado medidas similares.

Un paso más para repensar el modelo residencial metropolitano

Ante la evidencia de que ciudades europeas como Amsterdam han comenzado a aplicar medidas restrictivas en la compra de inmuebles con fines especulativos, el PEMB ha considerado oportuno explorar la viabilidad jurídica de una propuesta similar en nuestro contexto. El estudio pretende aportar criterios técnicos y legales que permitan valorar si una limitación de este tipo podría ser compatible con el marco constitucional español y con las políticas públicas de promoción del derecho a la vivienda. 

Con este informe, el PEMB quiere hacer una nueva aportación rigurosa al debate urgente sobre nuevos instrumentos normativos para hacer frente a la crisis de vivienda, y contribuir con propuestas concretas al diseño de un modelo metropolitano más justo, inclusivo y sostenible.