Un informe jurídic encarregat pel PEMB avala limitar la compra d’habitatges només per a residència habitual en zones tensionades

Aquesta anàlisi s’emmarca dins del Compromís Metropolità 2030 que impulsa el PEMB, concretament en la missió “Habitatge adequat”, i respon a la voluntat d’aportar respostes i solucions per fer front a la crisi d’habitatge que afecta Catalunya, i en especial la regió metropolitana de Barcelona. En concret, aquesta recerca jurídica es relaciona amb les línies d’actuació de la missió ‘Habitatge adequat’ orientades a una millor regulació del mercat de l’habitatge, incrementar l’oferta assequible i estable i evitar la pèrdua d’unitats residencials. 

Una eina contra l’especulació  

En un context d’increment dels preus de l’habitatge, manca d’oferta assequible i creixents desigualtats socials, l’informe conclou que és viable restringir l’adquisició d’immobles per a ús especulatiu, una pràctica que —segons la jurisprudència recent del Tribunal Constitucional— pot ser limitada davant “la situació excepcional de risc de pèrdua del dret d’accés a l’habitatge per la majoria de la població”, segons indica l’estudi.  

Així, igual que la limitació dels preus del lloguer, la mesura es planteja només per a les anomenades Zones de Mercat Residencial Tensionat (ZMRT), previstes a la Llei estatal pel Dret a l’Habitatge de 2023. En aquests àmbits, només es podrien adquirir habitatges per a ús habitual i permanent de la persona compradora. L’objectiu és frenar les operacions especulatives que contribueixen a buidar els centres urbans i elevar els preus per sobre de la capacitat adquisitiva de la població. 

Tot i així, l’informe preveu algunes excepcions per garantir l’equilibri i la proporcionalitat de la mesura. Per exemple, en el cas de l’adquisició d’edificis sencers —com blocs de pisos—, es permetria la compra sempre que tots els habitatges es destinessin a lloguer habitual (contractes de 5 o 7 anys segons personalitat jurídica propietari), i no pas a usos temporals ni turístics. Pel que fa a les segones residències, la mesura permetria la compra d’un segon habitatge en un municipi diferent a l’habitual, encara que estigui en una zona tensionada, sempre que fos per a ús personal i no per lloguer o inversió.  

“No parlem d’una idea teòrica ni utòpica: la Generalitat i els jjuntaments tenen competència real, immediata i legítima per limitar l’especulació. Si hi ha voluntat política, es pot fer.  Una mesura com aquesta evitaria que tornessin a haver-hi casos on un privat pot comprar un bloc d’edificis sencer i desnonar els veïns i veïnes que hi viuen”, ha assegurat Sanz. 

Per això, Sanz ha explicat que el coordinador general del PEMB, Oriol Estela, han demanat reunions amb el regidor d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona, Jordi Valls Riera, a la conselleria de Territori, Habitatge i Transició Ecològica del govern de la Generalitat, Silvia Paneque, i a la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez García, per tal de presentar-los l’informe “perquè puguin desenvolupar l’eina legal per prohibir les compres especulatives”. 

“Les administracions publiques poden intervenir en el mercat immobiliari. És una mesura possible perquè te causa justificada i perquè és delimitada en espai i temps”, ha afegit Feu. 

Viabilitat jurídica i precedents europeus 

L’informe indica que la mesura podria aplicar-se a nivell estatal, autonòmic i local, aprofitant les competències que ja existeixen en matèria d’habitatge i urbanisme. A escala estatal, el govern podria aprovar una llei específica que obri la porta a regular la compra d’habitatges en zones tensionades, o bé un reial decret llei per actuar amb més rapidesa. No obstant això, són les comunitats autònomes les qui haurien de desenvolupar aquest marc legislatiu.  

En aquest sentit, Catalunya podria legislar directament o incloure la mesura dins del planejament urbanístic existent. De fet, les lleis urbanístiques catalanes ja recullen l’obligació de garantir un desenvolupament sostenible i cohesionat del territori, cosa que dona cobertura legal per aplicar aquest tipus d’instruments. 

I a nivell local, els ajuntaments també poden tenir un paper clau a través del seu planejament urbanístic. En alguns casos, com passa a Catalunya, les lleis ja permeten als ajuntaments adoptar mesures complementàries per protegir el dret a l’habitatge. De fet, en aquest cas no seria necessari esperar a que el Govern redacti una nova llei, ja que sols s’estaria concretant un límit que ja deriva de la funció social de la propietat, previst a la legislació bàsica i autonòmica. 

El document també desmunta dubtes sobre la compatibilitat amb el dret europeu, i recorda que països com Dinamarca, Croàcia, Finlàndia o Malta ja han implementat mesures similars.  

Un pas més per repensar el model residencial metropolità 

Davant l’evidència que ciutats europees com Amsterdam han començat a aplicar mesures restrictives en la compra d’immobles amb finalitats especulatives, el PEMB ha considerat oportú explorar la viabilitat jurídica d’una proposta similar en el nostre context. L’estudi pretén aportar criteris tècnics i legals que permetin valorar si una limitació d’aquest tipus podria ser compatible amb el marc constitucional espanyol i amb les polítiques públiques de promoció del dret a l’habitatge.  

Amb aquest informe, el PEMB vol fer una nova aportació rigorosa al debat urgent sobre nous instruments normatius per fer front a la crisi d’habitatge, i contribuir amb propostes concretes al disseny d’un model metropolità més just, inclusiu i sostenible.