El 'decreto Maricarmen': 50 medidas y una pregunta, ¿quién las aplicará?

El 5 de octubre, en un Consejo extraordinario de Ministros, el Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones, y al día siguiente volvió a aprobar ambos textos, con ajustes: el RDL 28/2026  (Real Decreto Legislativo), sobre la estabilidad de los contratos de alquiler, y el RDL 29/2026, sobre medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Con la disuelta de las Cámaras, es ahora la Diputación Permanente la que debe decidir si las valida.

Aunque el RDL 29 está en vigor desde el 8 de octubre, el RDL 28 entraría en vigor el 15 de noviembre, y su trayectoria política es más incierta. Tiene un único artículo de gran importancia, que establece la continuidad de los contratos de alquiler como norma, con prórrogas sucesivas de cinco años y compensación para el inquilino cuando el propietario decide no renovar. El RDL 29, por su parte, concentra más de 50 medidas que abarcan casi todas las áreas de la política de vivienda: derechos de los inquilinos, desahucios, fiscalidad, ganadería pública, financiación y rehabilitación.

Ambos decretos han abierto el debate público que se ha centrado, como de costumbre, en quién alquila viviendas, inquilinos y cálculos parlamentarios para aprobar en la Diputación Permanente. Pero hay una pregunta que apenas se ha planteado: ¿quién tendrá que aplicar estas medidas?

La respuesta no es solo el Estado. Una parte significativa de los decretos se ejecuta en los tribunales, oficinas de vivienda, servicios sociales municipales y comunidades autónomas. Algunas medidas otorgan nuevas herramientas a los ayuntamientos; otras establecen a las Comunidades Autónomas obligaciones de lograr resultados con plazos estrictos. Este artículo elabora un primer mapa de estas implicaciones, desde una perspectiva metropolitana y centrado principalmente en la RDL 29/2026, porque el RDL 28/2026 merece su propio análisis.

Para ordenar un decreto tan heterogéneo, propongo clasificar las medidas según su lógica de intervención en cinco bloques o cinco Ps:

• Protección de los residentes
• Prevención de la emergencia inmobiliaria
• Penalización de usos especulativos
• Promoción de la vivienda social y asequible
• Conservación y rehabilitación del parque

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Como puede verse en este informe completo, a pesar de ser un decreto de mínimos, como han señalado los sindicatos de inquilinos, la norma no ha escatimado en medidas: más de cincuenta, distribuidas en todas las áreas de la política de vivienda. Sin embargo, muchas de las medidas tienen fecha de caducidad: el límite para actualizar los alquileres termina en 2027, la extraordinaria prórroga de contratos en 2028 y la suspensión de los desahucios en 2030. Como no todas siguen el mismo camino a nivel local, para hacer un análisis inicial, he seleccionado una o dos medidas de cada P, pensando en aquellas que pueden tener mayor impacto en las políticas de vivienda de los ayuntamientos y la Generalitat:

1. Protección: Prueba y error en la venta de bloques

Hasta ahora, la venta de un edificio completo o de un conjunto de activos podía anular el derecho del inquilino a la compra preventiva, porque no estaba claro qué precio correspondía a su vivienda. El RDL 29 remedia esto y establece que el derecho no caduca en las ventas conjuntas, la notificación debe indicar el precio asignado a cada vivienda, calculado mediante criterios objetivos (preferiblemente, el valor de referencia catastal), y declarar ineficazes las asignaciones de precios diseñadas para impedir el ejercicio de la preempción. Además, la legislación inmobiliaria puede atribuir un derecho subsidiario de preferencia y retirada de toda la propiedad al organismo designado por la administración competente. 

En Cataluña, la preeminencia pública no es nueva. Desde 2025, la Generalitat puede ejercerla sobre cualquier vivienda de un gran propietario (propietario de cinco o más viviendas en Cataluña) en una zona de estrés, y ayuntamientos como Barcelona la aplican a edificios plurifamiliares enteros mediante una modificación de la planificación. Lo que ofrece el RDL 29 es, por un lado, un derecho más sólido para el inquilino en las ventas por bloque, con un precio imputado a cada vivienda con criterios objetivos, y por otro, cobertura estatal para un modelo que Cataluña ya había abierto.

El desafío, por tanto, no es regulatorio sino de capacidad y estrategia. Casos recientes lo ilustran. Casa Orsola, en el Eixample, fue comprada en febrero de 2025 por 9,2 millones de euros, tras años de movilización vecinal. En 2021 podría haberse adquirido en prueba por unos 5,2 millones. El edificio de la Carrer Llenguadoc, en Sant Andreu (Barcelona), se salvó este octubre con un acuerdo de precompra entre la Generalitat y el Ayuntamiento cerrado el mismo día del desahucio. En ambos casos, la contratación pública ha llegado tarde, bajo presión social y fuera del mecanismo de preeminencia, y por tanto más cara y en condiciones de emergencia.

Es necesario desarrollar un marco en el que la contratación pública deje de ser un recurso de emergencia y se convierta en una estrategia, equipada con presupuesto, equipos técnicos para evaluar las operaciones y acuerdos estables de compra conjunta entre la Generalitat y los ayuntamientos. El Plan Sectorial de Vivienda Territorial ya prevé que entre 2025 y 2039 se deberían adquirir 32.000 viviendas, principalmente a grandes propietarios y mediante preeminencia y retractación. Para lograrlo, deben identificarse los edificios prioritarios, especialmente aquellos con inquilinos en riesgo y propiedad de grandes propietarios, para que se pueda actuar antes de que estalle el conflicto y la única solución sea pagar el precio exigido por el especulador.

2. Prevención: suspensión de desahucios con compensación

El RDL 29 establece, hasta 2030, dos formas de proteger a los hogares vulnerables que no disponen de una alternativa de vivienda. Cuando el desahucio se debe a impago, se aplica la extraordinaria desactivación, lo que significa que la administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda, y si no lo hace, la asume por sí misma. En todos los demás desahucios, siempre que el demandante no sea un fondo, el tribunal pregunta a la administración competente qué recursos dispone y que los ofrezca. Si no los tiene o no es responsable, el proceso se suspende, con una revisión anual y un máximo de tres años. Y si el propietario es un individuo o una entidad de alquiler asequible, la administración debe compensarle por el alquiler no cobrado, los servicios públicos impagados y los costes.

El decreto, por tanto, convierte la protección en una obligación de resultado para la Generalitat. Le corresponderá definir el canal a través del cual los tribunales abordan los requisitos, asumen las compensaciones y, sobre todo, dispongan de alternativas reales de vivienda que ofrecer. Los servicios sociales municipales, por su parte, tendrán que emitir los informes de vulnerabilidad que activen todo el mecanismo. El decreto establece que la línea estatal de ayuda para el impago del alquiler cubrirá parte del gasto regional, pero no responde a la cuestión fundamental: ¿con qué viviendas se tratará esta obligación, cuando la Mesa de Emergencias ya no contemple el alcance?

Es necesario anticipar, dimensionar un parque de alojamiento de emergencia a escala supramunicipal y establecer circuitos ágiles entre los tribunales, la Generalitat y los ayuntamientos, para que la suspensión no termine en una espera de tres años sin solución y con un coste creciente en compensación.

3. Penalización: recargos IBI sobre alojamientos turísticos y viviendas vacías

En municipios declarados zona con estrés, los ayuntamientos pueden aplicar un recargo al IBI de viviendas para uso turístico de hasta el 50% de la cuota, hasta el 100% si el propietario tiene dos o más, y hasta el 150% si tiene cuatro o más. Para viviendas que llevan más de dos años vacías sin causa justificada, el decreto distingue entre dos situaciones: en zonas con presión, el recargo puede alcanzar el 50% para cualquier propietario y el 100% para quienes tienen cuatro o más viviendas, con 50 puntos adicionales si el desempleo supera los tres años; fuera de las zonas con estrés, solo se aplica a propietarios de cuatro o más viviendas.

Estas son herramientas opcionales que cada ayuntamiento decide si aplicar, con su propia ordenanza y procedimiento fiscal. Y esto tiene tres consecuencias:

• La primera es que requieren capacidad técnica y datos: para declarar una vivienda vacía, es necesario escuchar al propietario y acreditar pruebas como el censo o el consumo de suministros, y no todos los municipios tienen esta capacidad. La experiencia ha confirmado que solo 17 municipios de la provincia de Barcelona, incluyendo ciudades como Terrassa, Mataró o Manresa, cobraron el recargo IBI sobre viviendas vacías el año pasado, porque el proceso es lento, complejo y requiere mucho trabajo de archivo para una pequeña colección.
• La segunda es que, en Cataluña, estos recargos coexistirán con el impuesto regional sobre viviendas vacías, que se aplica a las personas jurídicas y a grandes propietarios con más de 15 viviendas. La misma ley catalana ya establece que, cuando los municipios apliquen el recargo IBI, la Generalitat tendrá que adoptar medidas de compensación o coordinación para que los dos impuestos no caigan de forma descoordinada sobre las mismas viviendas. El decreto, por tanto, exige la activación de una coordinación que hasta ahora ha tenido pocos avances.
• El tercero es el más relevante desde una perspectiva metropolitana: si cada municipio decide por su cuenta, el resultado será un mosaico fiscal, y los usos turísticos y la retención especulativa se trasladarán a municipios que no actúen.

Por ello, es necesario trabajar con ordenanzas y criterios estándar compartidos a nivel metropolitano y aprovechar los órganos supramunicipales que ya gestionan algunas políticas de vivienda, especialmente en municipios pequeños, para que también puedan aplicar estas herramientas.

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4. Desarrollo: venta de viviendas vacías a organismos públicos y transferencia por alquiler social

El decreto introduce dos incentivos fiscales para orientar el patrimonio privado hacia el uso social:

• La primera es una exención del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, válida hasta el 31 de diciembre de 2027, para cualquier persona que venda una vivienda a una entidad de vivienda pública que haya estado vacía durante los dos años anteriores sin causa justificada. Si el precio de venta es igual o inferior a 200.000 euros, la ganancia no se grava. Entre 200.000 y 800.000 euros, la exención es parcial y se reduce a medida que sube el precio.
• La segunda es una reducción del 70% en la renta neta del impuesto sobre la renta personal para el propietario que alquila su vivienda a una administración o a una organización sin ánimo de lucro para asignarla a renta social, o que la incluya en un programa público con ingresos limitados.

El primer incentivo puede facilitar la negociación en programas municipales y regionales de compra de viviendas para ampliar el parque público. Pero el plazo es corto para las administraciones que necesitan presupuesto, tasaciones y aprobaciones para comprar. Además, el desempleo debe estar acreditado con el censo y el consumo, los mismos indicadores exigidos por el recargo del IBI, para que los municipios que ya tengan un censo de viviendas vacías comiencen con ventaja. El segundo incentivo tiene un impacto directo en los intercambios de mediación y en los programas municipales de adquisición de viviendas. Otorga a los ayuntamientos un incentivo fiscal específico para negociar con pequeños propietarios, además de las garantías y ayudas a la renovación que ya ofrecen.

Por tanto, es necesario pensar en estrategias que combinen estos incentivos con herramientas de penalización. El recargo IBI ejerce presión sobre el propietario de una vivienda vacía, y la exención o reducción fiscal para transferirla le ofrece una salida. Usadas por separado, su efecto es limitado; combinadas, pueden convertir la vivienda vacía en una oportunidad para ampliar el stock asequible.

5. Preservación: incentivos fiscales para la renovación

Desde el cierre de los fondos de la UE Next Generation, una de las principales demandas del ecosistema de renovación fue que el resto de los programas penalizaran fiscalmente a los beneficiarios, ya que la ayuda se gravaba al Impuesto sobre la Renta Personal y, en algunos casos, les excluía de recibir prestaciones sociales. El RDL 29 corrige esto para las ayudas bajo la línea del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 para la promoción de la rehabilitación de edificios, accesibilidad y renovación urbana y rural, que ya no están incluidas en la base del impuesto sobre la renta de las personas personales.

Esto es una buena noticia para los hogares y asociaciones de vecinos que se rehabilitan dentro del marco del Plan Estatal. Pero la lista de ayudas exentas está cerrada, y los programas de la Generalitat y los ayuntamientos, como el Plan de Barrios y Pueblos, que también podrían haberse incluido, quedan fuera. El resultado es una situación en la que la ayuda para la misma acción puede tener un tratamiento fiscal diferente según la administración que la conceda.

La Diputación Permanente decidirá si valida los decretos, y las elecciones pueden cambiar su futuro. Pero el análisis de las medidas deja una conclusión que no depende de ningún voto, y es que ninguna de ellas funcionará si las administraciones que deben aplicarlas no se preparan para ellas, ni pueden aplicarse bien desde un solo municipio. Los decretos imponen obligaciones a las comunidades autónomas y ofrecen herramientas a los ayuntamientos, pero no dicen cómo deben coordinarse ni cómo deben evaluarse sus resultados. Esta gobernanza tendrá que construirse desde aquí, con espacios estables para la coordinación entre la Generalitat, los ayuntamientos y los órganos supramunicipales.

En la región metropolitana de Barcelona, donde los precios y necesidades de la vivienda no se detienen en los límites municipales, esta coordinación no es opcional. Las leyes se votan en Madrid, pero el derecho a la vivienda está garantizado, o no, en cada municipio.

Informe completo con un resum de las principales medidas por bloques.