Lo bueno y lo malo del 2020 en materia de vivienda

'The definition of insanity is doing the same thing over and over again, but expecting different results.', Albert Einstein

Antes de comenzar cualquier reflexión sobre lo que ha pasado con la vivienda en el ámbito metropolitano de Barcelona durante el 2020, quiero dejar algo claro que parece muy evidente pero a veces olvidamos: la crisis de vivienda que vivimos no es consecuencia en absoluto de la irrupción de la pandemia, sino que lo es del contexto de desigualdades sociales que acumulamos desde hace años. Es una crisis que tiene relación con la precariedad previa a la que nos habían acostumbrado.

El bueno y el malo del 2020 en materia de vivienda

La falta de acceso a la vivienda es un problema que se intensifica y se perpetúa desde la crisis inmobiliaria de 2008. Este año, ha ocupado un espacio importante en la agenda política y social, fijando los posicionamientos, por una parte, de quien pide una regulación pública para proteger la vivienda como una necesidad social de primer orden, y, por otro, de quien aboga por una autorregulación de las fuerzas del mercado y rechaza la intervención pública en el mercado de alquiler para no distorsionar los precios y reducir la oferta.

Se han evidenciado los conflictos entre rentistas e inquilinos/as; entre lo formal y lo fuera del mercado regulado; contradicciones todas sobrevinientes de un modelo inmobiliario-urbanístico-financiero que ha considerado la vivienda más como un bien de inversión y especulativo que como un derecho.

El panorama de la vivienda asequible en la región metropolitana sigue siendo un problema económico, político y social, inabordable desde la economía del libre mercado. Es por ello que, a diferencia del escenario de hace veinte años, ya no admite una solución a través de un modelo constructivista, sino que requiere de actuaciones integrales e innovadoras acompañadas de la regulación del mercado a todos los niveles institucionales para equilibrar las rentas desproporcionadas que unos pocos actores han acumulado a costa del derecho de todos y todas.

Pero no todo es malo, a pesar de la crisis sanitaria hemos dado pasos para abordar el problema de la vivienda y por eso quiero recoger los puntos buenos y malos que nos ha dejado el 2020 en esta materia en el ámbito metropolitano, también para vislumbrar los retos de cara al futuro inmediato.

Las cosas buenas

Un elemento indispensable para proteger el derecho a la vivienda es contar con herramientas jurídicas que, desde todos los niveles de la administración, velen por garantizar un entorno favorable donde todas las personas puedan acceder a un lugar donde vivir, bien sea mediante la oferta privada o con un parque público de vivienda social.

En este sentido, 2020 tuvo un inicio prometedor en parte por las decisiones tomadas a finales del 2019 por el legislador catalán, que estableció, a través del decreto ley 17/2019 (de 23 de diciembre), medidas urgentes para incrementar el parque de vivienda protegida y la oferta general de las viviendas en régimen de alquiler. Una ley resultado de la concurrencia de actores públicos (Generalitat y Ayuntamiento de Barcelona) y movimientos sociales que defienden el derecho a la vivienda, que fue tachada de generar 'drama y desprotección' para los actores del negocio inmobiliario y criticada, también, por los supuestos efectos contrarios que generaría respecto a la reducción del parque de alquiler actual y de las nuevas construcciones.

Una deuda pendiente de esta legislación era la regulación de los precios de alquiler en el mercado privado, demanda que en septiembre, y en medio de la pandemia, fue aceptada con la aprobación de la Ley 11/2020. Esta norma incluye el concepto de áreas con mercado de vivienda tensa para los municipios o las partes de municipio que están en riesgo de no disponer de la dotación suficiente de viviendas de alquiler a un precio asequible [1] y hace la declaración transitoria (vigente por un año) de algunos municipios metropolitanos como tal. La tarea para 2021 será que los municipios de la RMB evalúen los criterios de la llamada ley para formular una nueva declaración de áreas con mercado de vivienda tensa. Y qué mejor que coordinar una declaración conjunta de escala supramunicipal para no generar dinámicas de segregación residencial derivada.

El tercer punto a favor de la ley 11/2020 es la regulación de los alquileres, la cual implica que los nuevos contratos no pueden superar el precio del anterior alquiler y que los precios deben bajar al precio del índice de referencia, y prevé multas para quien vulnere estos términos. Este conjunto de medidas busca ajustar la diferencia entre la renta de los hogares y el precio del alquiler ya que, si observamos el conjunto de Cataluña, la RFDB (Renta Familiar Disponible Bruta) ha aumentado un 38,2%, mientras que los alquileres lo han hecho un 91,8% (2,4 veces más) [2]. Sobre los efectos positivos y negativos de esta regulación se ha escrito mucho, pero la clave que definirá el éxito o el fracaso de esta regulación, será el encaje de estos sistemas de regulación de rentas en un marco estructural de la política de vivienda a escala metropolitana.

Otro paso adelante en materia de regulación es el decreto ley 50/2020 del 9 de diciembre que entra a regular, y por lo tanto permitir, los alojamientos y viviendas con espacios compartidos (coliving), un tema que hace tiempo que había que regular para abrir las puertas a nuevas formas de uso de la vivienda. Asimismo, el decreto modifica los precios máximos de venta y alquiler/cesión de uso de vivienda de protección oficial (VPO), no actualizados desde 2008.

Además de la regulación, otra pieza clave de las políticas de vivienda es la financiación y, en este sentido, se han dado los primeros pasos con la destinación de recursos públicos para la producción y la oferta de vivienda asequible, así como para la rehabilitación y la recuperación del parque de vivienda envejecido. Un buen ejemplo de ello ha sido el protocolo firmado en octubre entre el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana y el Ayuntamiento de Barcelona que ha permitido el acceso directo a fondo perdido de dinero público procedente del Estado para la promoción de la política de vivienda de la ciudad y ha supuesto una inyección de 71,7 millones de euros destinados a impulsar proyectos de construcción de VPO.

Otro ejemplo en relación a la financiación son los 48,8 millones de euros que, desde el mismo ministerio, se han destinado a mejoras en el ámbito de la eficiencia energética dentro del PREE o los 330 millones de euros que la Secretaría de Agenda Urbana y Territorio de la Generalitat espera poder captar los fondos europeos del programa Next Generation para el programa Femlloguer.cat.

Por otra parte, y por si había dudas, este año se ha reafirmado la necesidad de los acuerdos de colaboración multisectoriales e interdisciplinarios como el mejor camino para trabajar de cara a los momentos difíciles y los retos complejos.

El convenio marco firmado entre el Ayuntamiento de Barcelona y las cooperativas y fundaciones de promoción de vivienda social es una muestra de esta sinergia entre actores para la provisión de al menos 1.000 viviendas destinadas a alquiler asequible y cesión del derecho de uso , mediante la constitución de un derecho de superficie a favor de estas entidades sociales. La alianza demuestra que la colaboración público-privada puede ir más allá del sector privado empresarial y hace una defensa del rol de las entidades del Tercer Sector Social y un reconocimiento a su contribución en la promoción de vivienda de alquiler social. Las fundaciones integradas en COHABITAC, han provisto el 7% del conjunto de la vivienda de alquiler social en Cataluña, aspecto relevante a la hora de darle al Tercer Sector este papel inherente a su naturaleza para la provisión y gestión de este tipo de viviendas.


Fuente: Retos y limitaciones de la promoción y la gestión de viviendas de alquiler social en Cataluña. Cohabitac y Mesa de Entidades del Tercer Sector Social.

También como consecuencia de la pandemia, las necesidades de vivienda han tenido variaciones tanto desde el punto de vista cuantitativo como del cualitativo. El período más intenso del confinamiento nos ha demostrado que tener una vivienda digna también implica garantizar un estado de confort y bienestar relacionado con aspectos como: tener espacios más abiertos e iluminados, disponer de espacios polivalentes que permitan trabajar desde casa, o disfrutar de más espacio comunitario de calidad y de más barrio. Precisamente en esta dirección van las actuaciones de promoción del parque de vivienda metropolitana que impulsan el AMB, el IMPSOL y el Consorcio Metropolitano de Vivienda y que prevén, según el plan de vivienda asequible aprobado en abril de 2017, la construcción de 1.327 VPO (56% de venta y 44% de alquiler) en municipios del área metropolitana como Castelldefels, Gavà, Montgat o Molins de Rei, entre otros.

Sin embargo, algo que hay que preguntarse es la razón por la que un porcentaje alto de este parque de vivienda pública se sigue destinando al régimen general o concertado de venta y no al régimen de alquiler social. Tendremos que replantear qué objetivos de largo plazo tenemos para orientar las actuaciones que hacemos en este sentido... de lo contrario, repetiremos los mismos errores del pasado y las buenas intenciones no nos ayudarán a subir el insuficiente 1,5% que representa el parque de alquiler social en el ámbito metropolitano (ver cuadro en el diario Ara).

Un último punto, y no menos importante que ha jugado a favor este 2020, es la presencia de liderazgos de actores institucionales, actores sociales, medios y diferentes sectores que han puesto en el centro del debate público el problema de la vivienda, lo que ha propiciado que se tomen decisiones como la regulación de los precios de alquiler o la financiación del parque de alquiler asequible. La interlocución directa entre los líderes políticos locales con el Estado permitió alinear mejor las diferentes administraciones y coordinar sus actuaciones a través de estrategias comunes de largo plazo.

Las cosas malas

Desgraciadamente este año también nos deja una recopilación de noticias poco alentadoras en torno a las personas que no tienen un lugar digno donde vivir, las que lo han perdido a lo largo de la pandemia o las que sufren cada día por la inestabilidad de no saber si podrán seguir viviendo en su casa.

Según la encuesta 'Habitante en confinamiento' realizada por el O-HB, durante los dos primeros meses de la cuarentena el 42,9% de los hogares metropolitanos sufrieron un deterioro de su situación económica, deterioro que se intensifica en los hogares que viven de alquiler, de los que el 57% afirma que su situación económica ha empeorado algo o mucho con motivo de la crisis de la covid-19.

Asimismo los resultados del estudio del IERMB 'Una aproximación a los efectos socioeconómicos de la covid-19 a la metrópoli de Barcelona', ponen de manifiesto la vulnerabilidad residencial de la población metropolitana debido al impacto social de la actual crisis económica. Las cifras muestran que las personas que destinan más del 40% de sus ingresos al pago de la vivienda ha pasado del 13% antes de la pandemia al 16%. En cuanto a la población que vive en régimen de alquiler, han pasado de destinar una media de 40,5% de su renta a cubrir los gastos de vivienda en 2018-2019, a una media de entre un 43,8% y 44,9% en el año 2020. Y la población en riesgo de no poder hacer frente a los gastos de la vivienda debido a destinar más del 60% de sus ingresos, se encuentra alrededor de un 7,9% y un 8,2%.

Estas cifras, que evidencian el incremento de la vulnerabilidad residencial, chirrían con el eslogan 'Quédate en casa' que nos repiten cada día. Durante los primeros nueve meses de 2020 se han producido más de 18.000 desahucios en España según cifras del CGPJ. Sólo en Barcelona, en el período entre el 14 de septiembre y el 23 de octubre, la Unidad Antidesahucios del Ayuntamiento tuvo conocimiento de 443 procesos de lanzamiento que afectaron 1.211 personas, 463 de las cuales eran niños y niñas.

La falta de un decreto del Gobierno que amplíe la moratoria en los desahucios de alquiler y de hipoteca de personas en situación de vulnerabilidad deja a muchas personas, que antes de la pandemia ya se encontraban en situación de riesgo, en una situación total de indefensión y sin ninguna alternativa de vivienda.

Otra realidad negativa que se ha vuelto insostenible con la pandemia es la de las personas sin hogar viviendo y durmiendo en la calle, que, entre otras consecuencias, se encuentran 11 veces más expuestas a morir en el caso de las mujeres y 7 veces más en el caso de los hombres que el resto de la población. En el ámbito de Barcelona, según cifras de la Fundación Arrels, 1.239 personas dormían en la calle en el marco del estado de alarma (recuento organizado en mayo de 2020), pero para el ámbito metropolitano no se tienen datos actualizados debido a la ausencia de recuentos, ya que sólo 6 municipios de la RMB han hecho entre 2017 y 2019.

Fuente: Arrels Fundació 

En este contexto, es injusto e inmoral que tengan que pasar tragedias como la del incendio de una nave en Badalona donde vivían personas sin hogar, para que se reflexione acerca de una reivindicación pendiente hace años con este colectivo. Sólo en Barcelona hay 70 asentamientos como el de la nave del Gorg de Badalona y a escala metropolitana no tenemos datos precisos, pero la falta de lugares de acogida y la falta de empadronamiento sin domicilio fijo en más de una decena de ayuntamientos, obliga a las personas sin hogar a desplazarse a lugares metropolitanos. Tras la tragedia de Badalona se habla de la creación de un equipamiento metropolitano que disponga de plazas estables para atender el sinhogarismo como un problema que va más allá de los límites de Barcelona y que permita a los gobiernos locales acoger de manera adecuada a las personas sintecho ante la emergencia social existente en la metrópoli. Esperamos que esta propuesta no quede en papel mojado.

Un escenario grave en el acceso al mercado de la vivienda también es el de los y las jóvenes de los que, según el informe desarrollado por el Observatorio DESC 'Radiografía: Jóvenes arrendatarias y derecho a la vivienda 2020', sólo pudieron emanciparse un 24% en Cataluña en el último año, cuando en 2008 la cifra era del 32,9%. Esta dificultad para emanciparse tiene una relación directa con el desajuste entre los precios de alquiler y los ingresos de los y las jóvenes, con salarios medios que en 2019 se situaban en 955,8 €, cuando en 2013 eran de 1.168,6 € y en 2008 de 996,7 €.

En el ámbito metropolitano, este grupo de población que vive mayoritariamente en régimen de alquiler (67,5%), para acceder a una vivienda lo tiene que hacer a precio de mercado, lo que implica que tengan que destinar casi el 120% de su capacidad adquisitiva a pagar un alquiler medio.

Esta situación de precariedad de los jóvenes para acceder a una vivienda, deriva en otros efectos con impactos negativos en su vida cotidiana como la inestabilidad emocional y la angustia, el retraso o cancelación de proyectos vitales, la emigración, o la reducción del consumo de alimentos básicos con los consecuentes problemas de salud, actuales y futuros.

Retos para el futuro inmediato

En 2021 nos lo jugamos todo y, en materia de vivienda, no podemos seguir empeñados en una política de parches para ir cubriendo situaciones de emergencia, ni podemos dejar todas las soluciones a los bolsillos de los gobiernos locales o en las oficinas de servicios sociales, porque está claro que la crisis de la vivienda es un problema que debe resolverse desde la responsabilidad social y la colaboración, también, de determinados actores y sectores no políticos.

Una de las lecciones de la covid-19 es que tenemos que aceptar que ninguno de los actores tiene todos los elementos para sacar adelante el reto de la vivienda: administración pública, sector privado, tercer sector social, industria, emprendedores/as, academia y sociedad civil, estamos llamados y llamadas a comprometernos y avanzar desde diferentes frentes de trabajo complementarios para incorporar en los proyectos sectoriales una visión estratégica común.

El gran desafío que tenemos es focalizar las actuaciones interinstitucionales e intersectoriales de los actores hacia un objetivo concreto, que sea económicamente viable y responda a las profundas problemáticas sociales. Desplegar una misión que incluya proyectos en rehabilitación física y energética, movilización del parque privado al parque social, cambio de usos de equipamientos y edificios en desuso, nuevos modelos de vivienda compartida, y todo acompañado de regulación, fiscalidad y un gran compromiso de todos los sectores de la sociedad en torno a un pacto metropolitano.

Ahora bien, falta pasar todos estos planteamientos al presupuesto público y bajarlos al nivel local, que es donde se sufre más la problemática y donde faltan más recursos. La coordinación del gobierno en todas las escalas, el reparto de competencias y la visión integral de la rehabilitación (vivienda y entorno), es fundamental para materializar este plan de recuperación económica en la metrópoli.

La crisis habitacional se ha convertido en el gran desafío de nuestras ciudades y se requieren acciones desde diferentes niveles de gobierno y sectores estratégicos para resolverla. ¿Cómo podemos incorporar una mirada social de la innovación, que dé respuesta a la falta de espacios dignos y asequibles para el desarrollo de la vida? ¿Cómo podemos utilizar la innovación para la generación de un parque de vivienda social? ¿Pueden los sectores estratégicos, promover acciones dirigidas a un objetivo común que sea la generación de 100.000 viviendas asequibles en la región metropolitana de Barcelona?

En el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona estamos en medio de un proceso de creación conjunta de la estrategia de futuro de la RMB, con el convencimiento de que a largo plazo podemos ser una metrópoli innovadora que haga una apuesta por la recuperación sostenible y que, a mismo tiempo, vislumbre un futuro más justo y más inclusivo. Para llevar a cabo la estrategia 'Barcelona Demà: Compromiso Metropolitano 2030' adoptamos la metodología de la innovación orientada a misiones planteada por la profesora Mariana Mazzucato, que nos permitirá movilizar un gran número de actores de diferentes sectores económicos de la llamada quíntuple hélice para trabajar en nuevas formas innovadoras de resolver retos como el futuro de la vivienda metropolitano en los próximos 10 años. Nuestro reto para el 2021 es sumar la mayor cantidad y heterogénea de agentes dispuestos a implicarse en el desarrollo conjunto de las misiones estratégicas de la RMB, para incorporar sus experiencias y aterrizar sus expectativas en el plan de acción para el horizonte 2030.

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[1] Cuestión que se puede definir teniendo en cuenta: el crecimiento sostenido claramente superior a la media del precio de los alquileres respecto a la media de Cataluña, la carga del coste del alquiler de la vivienda en el presupuesto familiar respecto a la media de ingresos y el crecimiento interanual del precio de los alquileres de vivienda en los cinco años anteriores al momento de la declaración con respecto a la tasa interanual del IPC de Cataluña.

[2] Informe de conclusiones de la comisión de estudio no permanente para la regulación del alquiler en la ciudad de Barcelona. Ayuntamiento de Barcelona. 2020.

Las opiniones de los autores y las autoras no representan necesariamente el posicionamiento del PEMB.

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