El empedrado camino de las políticas de vivienda metropolitanas

De acuerdo con las proyecciones de las necesidades de vivienda social realizadas en el Plan Territorial Sectorial de Vivienda, PTSH, –aprobado inicialmente y en proceso de información pública– 315.000 nuevas familias van a ser excluidas del mercado de vivienda en Cataluña durante los próximos 15 años, de las cuales el 64,5% (203.209 hogares) serán de la Región Metropolitana de Barcelona. ¿Cómo se puede dar una solución de vivienda social a los nuevos núcleos familiares de la RMB?

Celosia Vivienda Social. Foto: Wojtek Gurak

Está demostrado que con la mejora de la economía no se soluciona la crisis habitacional, sino que depende de la voluntad de los gobiernos para impulsar las políticas de vivienda social, políticas que sufren un estancamiento en su financiación tanto estatal como autonómica desde la última década. Esto se demuestra con las partidas destinadas al acceso a la vivienda en los Presupuestos Generales del Estado: 679 millones de euros en 2019 (0,2% del presupuesto total de gastos), respecto los 1.600 millones de euros en 2009 (0.4 % del gasto total); para Cataluña el escenario es similar: 193.911 euros en 2018 frente a los 351.351 euros en 2008 (con una variación de -40.85%).

Para reducir los efectos de la crisis habitacional el PTSH aborda desde diferentes ámbitos la problemática del acceso a la vivienda: por una parte, con actuaciones que intervienen el parque de vivienda existente para optimizar su uso e incrementar el parque de alquiler social, por otra, mediante la construcción de nueva vivienda de protección oficial en diferentes regímenes de tenencia (alquiler, propiedad, usufructo, derecho de superficie, etc.), y, finalmente, con ayudas directas al pago del alquiler para los casos en que la dificultad no es acceder a la vivienda, sino mantenerse en ella.

Este abanico de alternativas muestra la necesidad de pensar en el problema de la vivienda desde una mirada amplia y compleja, que dé valor al concepto de Solidaridad Urbana[1] como un factor de distribución equitativa de la demanda entre los municipios y que alterne los esquemas tradicionales de construcción de vivienda de protección oficial en propiedad, para generar un modelo mixto que incremente el parque de vivienda de alquiler social. Algunos ejemplos de estas políticas podemos encontrarlos en modelos ingleses como el Shared ownership, donde una propiedad es compartida entre comprador y vendedor durante un periodo de tiempo, o el Leasehold property, con posibilidad de adquirir progresivamente la vivienda. Cabe decir que ambos modelos están implementados desde 2015 en el Código Civil de Cataluña, pero han sido poco desarrollados.

A pesar de haber hecho varios ajustes reglamentarios en las normas de acceso a la vivienda en los últimos años, los resultados no son inmediatos y la tarea no es fácil, pues se requiere un engranaje de los instrumentos de planificación sectorial, urbanística y territorial y de los actores públicos y privados que intervienen en el mercado de la vivienda. Encontrar ese encaje es realmente un reto.

Si trabajamos sobre la premisa de no tener la capacidad territorial suficiente en la RMB para asumir la demanda de vivienda protegida en los próximos años, además de ser realistas, nos obligamos a buscar una solución conjunta que equipare las diferencias individuales de los municipios y las coloque en un nivel más o menos equitativo en el reparto de la demanda de vivienda social. Considerando que el PTSH establece la necesidad de construir 81.000 unidades de vivienda protegida de obra nueva en los 36 municipios metropolitanos para los próximos 15 años, y que con la capacidad de carga actual solamente podrían cubrirse el 63% (51.784 unidades), vale la pena tomar medidas para el conjunto metropolitano, atendiendo las necesidades y capacidades de cada municipio.[2]

Con una mirada más equitativa del concepto de solidaridad urbana, el reto es equilibrar las desigualdades entre los municipios que superan el 15% del objetivo de vivienda social y tienen capacidad de carga en su territorio –donde algunos tienen riesgo potencial de segregación residencial– y los municipios que están lejos de alcanzar el objetivo del 15% y no cuentan con capacidad de carga suficiente en el planeamiento.

Mapa càrrega habitatge de protecció AMB

Fuente: Pinto Rodríguez (2019)

Como cada vez son más las voces que piden afrontar el futuro con mirada metropolitana y el asunto de la vivienda, como se discutió en los debates pre-electorales realizados por el PEMB, requiere soluciones de este nivel, planteamos un debate abierto donde vale la pena preguntarnos si ¿Hay una justa medida para la solidaridad urbana territorial en materia de vivienda social?, o si ¿Hay un consenso para gestionar la vivienda desde el nivel supramunicipal? y ¿Cuáles son las herramientas para llevar a la práctica la solidaridad urbana en vivienda?.

Aprovechando la oportunidad que se presenta de articular las visiones de los instrumentos sectoriales y urbanísticos de la escala metropolitana, dado el proceso de aprobación del PSTH y la formulación del nuevo Plan Director Urbanístico Metropolitano – PDUM, queremos presentar tres fórmulas desde las cuales se puede avanzar hacia la gestión metropolitana del problema de la vivienda:

1. Solidaridad Urbana Metropolitana:

Abordar el principio de la solidaridad urbana territorial desde una perspectiva supramunicipal, que atienda las dinámicas de segregación residencial del actual modelo de crecimiento de la región, para lo cual se pueden plantear dos tipos de medidas:

  • De política, mediante acuerdos y repartos equitativos de los entes locales según las necesidades de vivienda de cada municipio y las capacidades de asumir esa necesidad con la carga potencial del conjunto metropolitano.
  • De gestión, mediante acciones operativas donde la ampliación del parque de vivienda social de alquiler sea gestionada desde órganos supramunicipales del gobierno metropolitano; por ejemplo, mediante la creación del Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial de la Región Metropolitana de Barcelona (posibilidad establecida en el artículo 3º del Decreto 106/2009).

Con el compromiso del AMB y el Ayuntamiento de Barcelona en la creación de gestores metropolitanos de vivienda como el Observatorio Metropolitano de Vivienda y Habitatge Metròpolis Barcelona (operador metropolitano de vivienda de alquiler), se están abriendo las puertas para operar iniciativas público-privadas de vivienda en la RMB.[3]

2. Innovación en el urbanismo metropolitano:

A causa de la incapacidad de carga del suelo, las medidas expansionistas de construcción de vivienda protegida no pueden ser el núcleo de una política de vivienda para la RMB. Será necesario explorar nuevos instrumentos desde el PDU metropolitano para generar normas urbanísticas que preparen el entorno territorial del suelo construido y del escaso suelo urbanizable:

  • Aprovechamiento de vacíos urbanos en los tejidos de suelo consolidado para producción de vivienda pública. (Un ejemplo es la propuesta de ATRI - Agrupaciones Tácticas de Repoblamiento Inclusivo)
  • Optimización de usos y de edificaciones subutilizadas en zonas de actividades terciarias.
  • Nuevos modelos en suelo urbanizable no programado mediante actuaciones supramunicipales de vivienda asequible (Áreas Residenciales Estratégicas – ARES supramunicipales).
  • Mixtura en los tipos de vivienda y los modos de tenencia (housing mix), con menores riesgos de segregación social de los hogares.
  • Mantener y aumentar los porcentajes de vivienda asequible en nuevos desarrollos inmobiliarios y rehabilitaciones integrales. (Modificación PGM - 30% VPO en nuevos desarrollos en Barcelona)
  • Cambios normativos que garanticen la función social de la propiedad: definición de sectores de urbanización prioritaria, obligación de actualizar el registro de solares sin edificar, unificación de términos para cumplir la obligación de edificar solares vacíos, sanciones económicas para propietarios y grandes tenedores de vivienda o solares vacíos, etc.

3. Un Plan Metropolitano de Vivienda:

La política metropolitana de vivienda requiere de una coordinación entre diferentes niveles de administración y debe dejar de ser un asunto de solución local para ser supramunicipal. Sin embargo, no hay un instrumento que logre gestionar las distancias entre las necesidades y metas de vivienda que se establecen en el Plan Sectorial, con la capacidad de carga del territorio según el planeamiento de las normas urbanísticas.

El reto consiste en la búsqueda de un instrumento que logre engranar la visión urbanística con la visión sectorial de la vivienda desde una escala metropolitana; un instrumento “estratégico” de escala supramunicipal, que no puede ser exclusivamente urbanístico, sino que debe ir más allá en cuanto a la definición de políticas sociales para incrementar el parque de vivienda y promover medidas en materia de eficiencia energética, de financiamiento multisectorial y de colaboración público–privada.

El escenario metropolitano de la vivienda está planteado. No es suficiente con las acciones individuales de los gobiernos locales para solucionar la crisis habitacional, sino que dependemos de la voluntad colectiva de los actores de la quíntuple hélice de la RMB (administración pública, empresa privada, universidad y centros de investigación, sociedad civil y medios de comunicación) para canalizar los esfuerzos de cada uno hacia una visión colectiva de la vivienda metropolitana. Ante este panorama, hay que destacar el crecimiento y la implicación de organizaciones del tercer sector como un actor clave que se debe aprovechar en el diseño de la política de vivienda metropolitana. En esta dirección, vale la pena implicar iniciativas como Fundació Hàbitat3, Cohousing Barcelona, Cooperativa La Borda, Cooperativa Sostre Cívic, entre otras.

El PEMB como plataforma de encuentro y facilitación para las instituciones públicas, privadas, del tercer sector y la ciudadanía del ámbito metropolitano de Barcelona, está dispuesto a convocar a los actores de la quíntuple hélice que participan en la política de vivienda, para poner en común las visiones y proyectos a futuro, abrir el debate y tirar adelante con los acuerdos para llevar la visión metropolitana de la vivienda de la intención a la acción. Es hora de actuar metropolitanamente, porque de buenas intenciones está empedrado el camino al infierno…



[1] El objetivo de solidaridad urbana definido en el art. 73 de la ley del derecho a la vivienda (Ley 18/2007) dispone que todos los municipios de Cataluña con más de 5.000 habitantes y las capitales de comarca deben disponer, en el plazo de veinte años, de un parque mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del 15% respecto al total de viviendas principales existentes, considerando las circunstancias propias de cada municipio y de acuerdo con el calendario que se establezca por reglamento. 

[2] Pinto Rodríguez, Luisa. (2019). Elementos disruptivos de la planificación sectorial de cara al nuevo Plan Director Urbanístico Metropolitano. Análisis del Plan Sectorial de Vivienda en la formulación del PDUM de Barcelona (Trabajo Final de Máster). Universidad de Barcelona, Barcelona.

[3] Desde febrero de 2019, el Consejo Metropolitano autorizó la licitación para incorporar un socio privado que transformará el actual operador metropolitano de vivienda de alquiler en una sociedad de economía mixta. La licitación publicada en el perfil del contratante, aún en proceso, espera que empresas privadas presenten sus propuestas para convertirse en socio privado con voluntad de permanencia y aporten el capital necesario para cubrir los objetivos fijados, el conocimiento en la promoción, construcción y la capacidad para la posterior gestión de un parque de viviendas de alquiler.

Las opiniones de los autores y las autoras no representan necesariamente el posicionamiento del PEMB.

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    1 comentario:

    Mateu Turró - 28/09/2019 a las 20:26:31.

    Habitatge social i nou model de ciutat

    Ens trobem davant un canvi de model de ciutat. Les implicacions de la smart city sobre l'habitatge social són difícils de preveure, però els qui estem analitzant la mobilitat urbana tenim força clar que cal recuperar l'espai públic que es va anar ocupant per l'automòbil i que l'única manera d'aconseguir-ho és reduint l'espai de circulació i d'aparcament. Amb els futurs vehicles autònoms (i menys contaminants) i els cotxes compartits, només la reducció de la capacitat i el pagament per ús del vehicle, ensems de la millora dels serveis de transport col.lectiu, ens poden portar a aquesta ciutat amb més espai per a la mobilitat activa. Això vol dir que es podria anar a una més gran densificació de la ciutat, ja que el % d'espai comú seria més gran. Amb això vull dir que caldria repensar les normes urbanístiques i, en particular, les alçades dels edificis baixos que, amb les grans parets mitgeres que en resulten, fan que Barcelona aparegui als ulls forans com una ciutat en construcció. Si el potencial constructiu d'aquests edificis es gestiona de manera que els propietaris tinguin uns incentius justos per a reconstruir-los o aixecar-los, evitant l'especulació i fent que es dediquin a lloguer social (o controlat), és possible que el problema de l'habitatge i dels lloguers massa elevats per a algunes famílies, es pogués alleujar amb una certa rapidesa.

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